Einleitung: Schätzung / Bewertung von Immobilien

Fokus dieser Website: Ertragsbewertung und Kapitalisierungszinssatz

Diese Website befasst sich im weiteren Sinne mit der Ertragswertbewertung und im engeren Sinne mit Bestandteil einer Ertragswertbewertung bildenden Faktor des Kapitalisierungszinssatzes.

Der Wert einer Immobilie richtet sich nach deren „Zukunftsnutzen“.

Bisher: Kombinierte Real- und Ertragswertschätzung

Die Bewertung von Kapitalanlage-Immobilien erfolgte bisher traditionellerweise mittels kombinierter Real- und Ertragswert-Methode.

Immobilienschätzung allgemein:

Mittel aus 2x Ertragswert und 1 x Realwert

Immobilienschätzung bei Gewerbebauten:

Mittel aus 1x Ertrags- und 1 x Realwert

Tendenz hin zu ausschliesslichen Ertragswertschätzungen

Die angelsächsisch motivierte Verlagerung des Immobilienstellenwerts vom Status- zum Asset Management- bzw. Trading-Objekt rückt, am Aktienmarkt abgeguckt, je länger je mehr die Ertragswertmethode in den Vordergrund. Dabei werden zur Berechnung des Vermögenswertes alle künftigen jährlichen Ertragsraten addiert. Diese Ertragsraten werden mit einem Kapitalisierungszinssatz oder –faktor (KZS) in Relation gesetzt.

Kapitalisierungssatz (KZS)

Der KZS wird bei der Ertragswertbewertung verwendet:

  • als qualitative Kosten- und Risiko-Grösse in den Immobilienschätzungen
  • als Faktor für ad hoc-Bewertungen (Mieteinnahmen p.a. : KZS x 100).

Begriff des Kapitalisierungszinssatzes

Der Kapitalisierungszinssatz (auch Kapitalisierungsfaktor genannt) ist die Verhältniszahl, um aus dem Bruttoertrag den Ertragswert zu ermitteln.