Wunsch nach Vergleichbarkeit

Einleitung

Die Kapitalanleger haben stets das Bedürfnis, innerhalb der Asset-Klasse „Immobilien“ und auch bezüglich anderer Asset-Klassen wie Aktien, Rohstoffe und dgl. mehr Renditevergleiche anstellen zu können. Die Immobilienbewertung wird sich, soweit sie es nicht schon getan hat (DCF-Methode), in Zukunft noch mehr der Unternehmensbewertung annähern. Grössere Immobilien wie Shoppingcenter, Hotels, Gewerbe-, Fabrik- und andere Betreiberobjekte sind ja oft eigentliche Unternehmen.

Unterschiedliche Kennzahl-Definitionen

Die Vergleichbarkeit ist natürlich davon abhängig, dass „Gleiches mit Gleichem verglichen wird“. Nicht alle gehen von gleichen Kennzahlen-Definitionen aus; manche müssen dies, um ihr Verkaufsobjekt rendite- und damit marktfähiger zu machen.

Beispiele

  1. Begriff Bruttorendite
    1. Mietzinsausfälle im Sollmietertrag enthalten oder nicht?
    2. Mietzinslose Perioden in Renditekennzahl berücksichtigt?
    3. Nicht realisierte Gewinne und/oder Verluste in Renditekennzahl berücksichtigt?
  2. Begriff Nettorendite
    1. Tiefe Nettorendite – Folge von
      1. hohen Leerständen?
      2. hohen Bewirtschaftungskosten?
      3. Mietzinserhöhungsbedarf?
      4. Bescheidenen Renditeanforderungen des aktuellen Eigentümers?
    2. Das vorstehende Beispiel 2/a zeigt auf, dass Kennzahlen oft nur Grundlage für die Suche nach Performance-Problemen sind
      1. Lassen sich die Performance-Probleme beseitigen > neue Eignerstrategie
      2. Eine Standort-, Zustands- oder Vermietungs-Optimierung lässt sich nicht oder nicht innert gewünschter Frist realisieren.

Kennzahlen-Vereinheitlichung

Mit der SIA-Dokumentation D 0213, „Finanzkennzahlen für Immobilien“, Zürich 2005 (ISBN 3-908483-97-2), sind als Vereinheitlichungsversuch die ersten Definitionsmaterialien publiziert worden. Bei der Zahlendefinition wurde auf „Europa-Kompatibilität“ und die Bedürfnisse der Fondswirtschaft geachtet bzw. koordiniert mit den Performancemessungen von:

  • DID (Deutsche Immobiliendatenbank)
  • IPD (Investment Property Databank)
  • SFA (Swiss Funds Association).

Es wird sich weisen, ob das begrüssenswerte Projekt die geforderte Transparenz und Vergleichbarkeit bewirkt bzw., ob es von den Marktteilnehmern übernommen wird.

Kennzahlen-Definitionen nach SIA-Dokumentation D 0213

  1. Performance
  2. Bruttorendite
  3. Nettorendite
  4. CFROI
  5. EBIT Marge
  6. Eigenkapitalrendite
  7. Mietzinsausfallquote
  8. Betriebskostenquote
  9. Instandhaltungsquote
  10. Instandsetzungsquote
  11. Immobilienmanagement Aufwandquote (TERimmo)