Kapitalisierungszinssatz

Beim Immobilien bewerten nach der Ertragswertmethode nimmt der Kapitalisierungszinssatz eine zentrale Rolle ein.

Ausgangslage

Der Kapitalisierungssatz (KZS) ist der Zinssatz, welcher zur Ermittlung des Ertragswertes angewandt wird.

KZS-Ermittlung

Der KZS muss im konkreten Einzelfall ermittelt bzw. errechnet werden.

KZS-Zusammensetzung

Der KZS setzt sich in der Regel wie folgt zusammen:

  • Basiszinssatz für Kapitalverzinsung
  • individuelle Zuschläge.

Kapitalisierungszinssatz-Faktoren

Kostenpositionen

Zweck

in % von den Anlagekosten1

Alternativ:

Einzelzuschläge auf dem Hypothekarzins 1. Hypotheken2

Basiszinssatz

Kapitalverzinsung

4,5 %

Zuschläge3

Unterhalt/Reparaturen

Betriebskosten

Verwaltungskosten

Mietzinsrisiko

Rückstellungen

0,50 %

0,25 %

0,30 %

0,10 %

0,85 %

0,7 – 2,0 %

0,1 – 0,5 %

0,1 – 0,3 %

0,0 – 0,4 %

0,5 – 1,0 %

Total

Kapitalisierungszinssatz

6,5 %

vgl. Daniel Conca, Die Kapitalisierung, Forum für Schätzungsexperten, vom 26./27. September 2003, S. 12 f.

Der Markt verlangt je nach Nutzungsart unterschiedliche Kapitalisierungssätze:

  • Wohnbauten: 6,5 % – 8,5 % (MFH)4
  • Büro-/Geschäftshäuser: 7,5 %
  • Gewerbe-/Industrieobjekte: 8,5 %.

Der Kapitalisierungssatz ist je nach Objekt und Risiko anzupassen.

Faustregeln

  • Je höher der KZS, desto niedriger der Immobilienwert
  • Je niedriger der KZS, desto höher der Immobilienwert
  • KZS sollte mindestens gleich hoch sein wie kostendeckende Rendite.

1 Am Beispiel einer 6 Jahre alten Ueberbauung in Agglomerationsgemeinde (zentrumsnahe, schnell erreichbar und öV-Anbindung), mit Gebäudekosten von CHF 5,0 Mio.) und einem Bruttomietertrag von CHF 500’000

2 gemäss SEK/SVIT;

3 ev. Abschläge im Falle verkäuferseitiger Kostenübernahmen bzw. Zusicherungen

4 VZ VermögensZentrum in Vergleiche, für Mehrfamilienhäuser