Checkliste „Ueberprüfung von Liegenschaftenbewertungen“

Ueberprüfung von Bewertungsergebnissen auf allfällige krasse Fehleinschätzungen:

  1. Auftragsziel
    1. Bewertungsziel adäquat?
    2. Bewertungsziel mandategerecht?
    3. Unterlassene Festsetzung eines Bewertungsstichtages
    4. Gefälligkeitsgutachten?
  2. Grundlagen
    1. Fragestellungen zweckmässig?
    2. Fragestellungen vollständig?
  3. Dokumentation (Grundbuchauszug, Baudokumentation, due diligence-Unterlagen)
    1. Unterlagen vollständig?
    2. Unterlagen aktuell?
    3. Unterlagen rechtskräftig?
  4. Berücksichtigung relevanter und aktueller Informationen bzw. Aspekte
    1. Berücksichtigung von Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vormerkungen und Anmerkungen
    2. Anwendung nur vor oder erst nach dem Schätzungsstichtag gültige Informationen
    3. Verwaltungsverfahren (Bau- oder Ausnahmegesuche)
      1. Verschweigung des hängigen Verfahrens
      2. Annahme der Bewilligungserteilung, obwohl diese ungewiss ist
      3. Nichtberücksichtigung von befristeten Ausnahmebewilligungen
    4. Beurteilung ohne Augenschein
    5. Absenz von Erläuterungen und/oder Kommentaren
    6. Erwägungen
      1. sachgerecht?
      2. fachgerecht?
  5. Kapitalisierungszinssatz (KZS)
    1. Wurde ohne Individualisierung auf das konkrete Bewertungsobjekt nur ein allgemeiner KZS angewendet?
    2. Wurde die Berechnung des KZS offengelegt?
  6. Rendite
    1. Bruttorendite unter kostendeckender Rendite?
      1. im Verhältnis zum Angebotspreis?
      2. im Verhältnis zur Schätzungsergebnis?
    2. Gründe für Situation von lit. 6/a?
      1. Grundangabe des Verkäufers?
      2. Grundangabe des Schätzers?
  7. Realwertschätzung
    1. Vom Schätzer angewandter Kubikmeterpreis
      1. Höhe des Kubikmeterpreises?
      2. Anwendung des Wohnbaukosten-Indexes?
      3. Anwendung welches anderen Baukostenindexes?
      4. Andere Bezugsgrössen?
      5. Abweichungen und sachliche Begründung?
    2. Altersentwertung
      1. berücksichtigt?
      2. wenn ja, wie hoch?
      3. Unterhaltsnachholbedarf?
    3. Unterscheidung unüberbaute oder bebaute Parzelle bei Bewertung berücksichtigt?
      1. Einsetzung eines reduzierten Wertes im Ueberbauungsfalle in Schätzungskalkulation?
      2. Quantitativ?
    4. Baulandbewertung
      1. Ausnützungsreserve?
      2. Nutzungsreserve?
    5. Baulinienverlauf
      1. Beseitigungsrevers?
      2. Mehrwertsrevers?
      3. Aktualität der Baulinie und Veränderungsmöglichkeiten?
    6. Pflichtparkplätze
      1. Öffentlich-rechtliche Auflage?
        1. Einkaufsgebühren an Behörde bezahlt?
        2. Einkauf bei Nachbar?
          1. nur privatschriftlich?
          2. mittels Grunddienstbarkeit?
        3. Vollzugszeitpunkt?
    7. Rohraum-Vermietung?
      1. Berücksichtigung des Mieterbaus
        1. bei Bewertung?
        2. Entschädigungspflichten bei Mieterwechsel?
      2. Ausbau der Mieträume durch Vermieter, unter Berücksichtigung eines Kapitalisierungsanteils bei der Mietzinsgestaltung
    8. Bauvorhaben in der näheren Umgebung oder bei der benachbarten Strasse?
      1.  Enteignung?
        1. formelle Enteignung?
        2. materielle Enteignung?
      2.  Immissionen?
        1. vorübergehend?
        2. dauernd?
        3. Mietzinsrelevanz?
        4. Absprachen mit Verursacher und Mietern vorhanden?
      3. Werteinbussen?
  8. Ertragswertschätzung
    1. Mietzinse
      1. Mieterspiegel vorhanden?
        1. Vollvermietung?
        2. Leerstand?
          1. aktuell?
          2. bevorstehend?
          3. Leerstände während letzten 3 Jahre?
          4. Leerstandsentwicklung in der näheren Umgebung?
          5. Leerstandsgründe?
            1. objektbezogen?
              1. Wohnungsgrössen?
              2. Wohnungszustand?
              3. Ausgestaltung der Wohnungsgrundrisse?
              4. Mieterzusammensetzung?
              5. Mikro-/Makrolage-bezogen?
              6. regionenbezogen?
            2. eignerbezogen
              1. überzogene Mietzinsansprüche?
              2. übertriebene „Mieterüberwachung“?
      2. Mietzinsquantitative
        1. Verifizierung Mietzinsangaben erfolgt?
        2. Verifizierung Marktkonformität der Mietzinse?/Vorzugsmieten?
        3. eingesetzter Mietwert bei Eigennutzungen angemessen?
      3.  Mietverträge/Mietzinsgestaltung
        1. Mietzinsanpassungsmöglichkeiten
          1. Staffelmiete?
          2. Mietzinsanpassung nach Ablauf der festen Dauer?
          3. Mietzinsanpassungsmöglichkeit bei Optionsausübung durch Mieter?
        2. Mietzinserhöhungsvorbehalte?
          1. aus Ortsüblichkeit?
          2. individuell?
    2. Nebenkosten
      1. Ueberwälzbarkeit auf die Mieter?
      2. wenn ja, in welchem Umfange?
      3. Mieterakontos/separates Konto?
      4. Akontohöhe/ausstehende Nachzahlungen?
      5. Abrechnungsstand?
    3. Betriebskosten
      1. Ueberwälzbarkeit auf die Mieter?
      2. wenn ja, in welchem Umfange?
      3. Mieterakontos/separates Konto?
      4. Akontohöhe/ausstehende Nachzahlungen?
      5. Abrechnungsstand?
    4. Mietzinskautionen
      1. Alle Kautionen geleistet?
        1. Barkautionen?
        2. Versicherungsbürgschaften?
        3. Bankgarantien?
      2. Kautionen auf Kollektivkonto segregiert?
      3. Nicht segregierte Kautionen vor Ueberführung auf Kollektivkonti?
      4. Rückleistungspflichtige Kautionen?
    5. Mieterwechsel bevorstehend?
      1. Nachmieter vorhanden?
      2. Instandsetzungskosten?/Kautionsdeckung genügend?
      3. Kostenverteilung nach Lebensdauer-Tabelle
        1. Mieteranteil?
        2. Vermieteranteil?
  9. Verkehrswert
    1. Einsetzung des wichtigeren Ertragswertes?
      1. Nur ein- oder zweifach gewichtet (obwohl Ertragswert mehr als 30 bis 50 % vom Realwert abweicht)?
      2. Gründe?
    2. Einsetzung des weniger wichtigen Realwertes?
      1. Ein oder sogar zweifach?
      2. Gründe
      3. Ohne Nennung für selbstgenutztes Eigenheim?
      4. Keine Ermittlung eines Eigenmietzinses, inkl. Kapitalzinsen, Gebühren, Abgaben und Unterhalt?
    3. Markttendenzen erwähnt?
    4. Marktmöglichkeiten erwähnt?
    5. Nutzungsoptimierung
      1. geprüft?
      2. Einstufung als Erneuerungs- oder Abbruchobjekt?
      3. Erweiterung/Anbau auf ungenutzten Flächen?
      4. Dachausbau?
      5. Aufstockung?
    6. Nachteils-Nennung bei selbstgenutzten Objekten
      1. Liebhaberqualität?
      2. Individualausgestaltung mit fehlender Dritttauglichkeit?
      3. Sonstige Nachteile?
    7. Verkäuflichkeit
      1. geprüft?
      2. Stellungnahme vorhanden?

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