Bewertungsmethoden

Beim Immobilien bewerten werden viele Begriffe genannt:

Barwert

Barwert   =   heutiger Kapitalwert, der künftigen periodischen Leistungen entspricht.

Diskontierung

Diskontierung   =   Methode, um den heutigen Geldwert einer zukünftigen einmaligen Leistung (Berücksichtigung einer grosszyklischen Bauerneuerung) zu berechnen.

Substanzwert

Substanzwert   =   Wiederbeschaffungskosten für gleiches Objekt gleicher Qualität an gleichwertiger Lage.

Realwert

Realwert   =   von Schätzer subjektiv beurteilter Wert, unter Berücksichtigung von Altersentwertung und notwendigem Instandhaltungs-, Instandstellungs- und Erneuerungsinvestitionen, alles unabhängig vom Ertragswert.

Ertragswert

Ertragswert   =   Wert aller, mit einem Zinssatz (Bruttorendite) kapitalisierten marktkonformen Mieterträge, abzüglich aller Liegenschaftenbetriebskosten, die nicht auf die Mieter überwälzt werden können und kapitalisiert werden.

Der Ertragswert berücksichtigt die Kosten künftiger, werterhaltender Erneuerungen nicht.

Trotzdem ist der Ertragswert einer der im Immobilienhandel am häufigsten angewandte Wert.

DCF (Discounted Cash Flow)

Ergänzend zur Ertragswertberechnung werden mit der Wertermittlung nach DCF (Discounted Cash Flow) sich ändernde Mieterträge oder Anlagekosten (Erneuerung) nach Zahlungsflüssen periodengerecht ermittelt und erst mittel- bis langfristig als konstant unterstellt sowie auf den Bewertungsstichtag abgezinst.

Hedonischer Wert (Vergleichswert)

Eine hedonische Bewertung stützt sich auf:

  • statistisch erfasste Immobilien-Transaktionen zu Marktbedingungen
  • eine Datenbank, die die regelmässig aktualisierten Daten aller Standorte der betreffenden Region berücksichtigt.

Rendite

Rendite  =  prozentualer Ertrag eines Immobilieninvestments, gerechnet über den Zeitraum eines Jahres.

Beispiel

Daten:

  • Immobilienangebot:                     CHF 5 Mio.
  • Nettomieteinnahmen:                  CHF 400’000 p.a.
  • 400’000 x 100 = CHF 40’000’000 : 5’000’000 = 8 % (8 % Nettorendite)

Faktorberechnung:

  • Rendite 8 % > Faktor 12,5 (100 : 8 = 12,5)

Verkehrswert

Verkehrswert   =   Der durch den Vollzug eines konkreten Kaufsgeschäftes (unter Dritten und bei normalen Marktverhältnissen) erzielte Wert.